Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024

Giới thiệu

Ngày 11 tháng 1 năm 2024, CBRE công bố báo cáo đánh giá về triển vọng ngành bất động sản Việt nam trong năm 2024. Báo cáo này dựa trên các số liệu mà CBRE thu thập trong 10 năm gần nhất và được nghiên cứu, phân tích tỉ mỉ bởi các chuyên gia của CBRE. Ngoài ra báo cáo còn dựa trên các số liệu khảo sát từ người tiêu dùng của 2 thành phố là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh.

Báo cáo đã đưa ra các biểu đồ, dự báo và số liệu thống kê khá chi tiết, thể hiện sự chuyên nghiệp và công phu trong quá trình phân tích, đánh giá. Chúng tôi xin tóm tắt các nhận định này để các nhà đầu tư tham khảo.

Triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp

Trong báo cáo có khảo sát thị trường cấp 1 ở miền bắc gồm các tỉnh Hà nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên. Ở miền nam, báo cáo khảo sát cả thị trường cấp 1, bao gồm Tp HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, mở rộng thêm Bà Riạ - Vũng Tầu và thị trường cấp 2 gồm 2 tỉnh Tây Ninh, Bình Phước.

Báo cáo cung cấp số liệu thống kê từ 2019 đến 2023:

• Giá thuê thị trường cấp 1 miền Bắc khoảng 132 USD/m2 cho thời gian còn lại
• Giá thuê thị trường cấp 1 miền Nam khoảng 189 USD/m2 cho thời gian còn lại
• Giá thuê thị trường cấp 2 và mở rộng ở miền Nam thì dưới 100 USD/m2 cho thời gian còn lại
• Tỷ lệ lấp đầy ở miền Bắc đạt khoảng 80% còn ở miền nam dao động xung quanh 90%
• nguồn cung ở miền Bắc gia tăng từ 300 hecta lên khoảng 700 hecta trong khi ở miền Nam giảm từ 900 hecta xuống dưới 600 hecta

Về kho xưởng cho thuê. Báo cáo đánh giá

• Nguồn cung mới ở miền Bắc tăng trưởng tốt ở mức 3.9% (nhà xưởng) và 0.1% (kho) tính ra có khoảng hơn 300,000 m2 nhà xưởng và hơn 300,000 m2 kho được cung ra thị trường trong năm 2023.
• Ở miền Nam nguồn cung xưởng tăng 2.3% còn nguồn cung kho tăng trưởng 4.9% với khoảng gần 400,000 m2 nhà xưởng và cũng gần 400,000 m2 kho được cung ra thị trường.
• Giá thuê kho và nhà xưởng ở cả hai miền dao động từ 4.5 USD/m2/tháng cho đến 5 USD/m2/tháng
• Tỷ lệ lấp đầy ở miền Bắc cho xưởng là khoảng trên 80%, kho là 70%, còn ở miền Nam khiêm tốn hơn, xưởng là 80% còn kho dưới 60%

Về khách hàng và lĩnh vực

• Tại miền bắc, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp Trung Quốc chiếm 33%
• Tại miền nam, phân bố đồng đều hơn, khách thuê lớn nhất là Mỹ chiếm 16%
• Các lĩnh vực thuê ở miền bắc chủ yếu là điện từ, công nghiệp ô tô, vải không dệt
• Các lĩnh vực thuê ở miền nam đa dạng hơn gồm, điện tử, ô tô, dược phẩm, y tế, cơ khí, hóa chất...

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp, báo cáo cho rằng giá đất công nghiệp tiếp tục tăng nhưng ở mức vừa phải, còn đối với kho xưởng cho thuê thì nguồn cung tăng trưởng chậm lại nhưng mức độ cạnh tranh thì cao. Dự báo tăng trưởng giá thuê đất công nghiệp ở miền Bắc từ 5-9% trong giai đoạn 2024 đến 2026 còn ở miền Nam từ 3-7%/năm. Đối với nhà xưởng kho bãi giá thuê tăng trưởng chậm hơn dưới 4% ở cả hai miền.

Triển vọng thị trường văn phòng cho thuê

Thống kê giai đoạn 2019 - 2023

• Nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh tại Hà Nội có 132,000 M2 sàn được cung ra trong năm 2023 nâng tổng diện tích mặt sản hạng A cho thuê tại Hà nội lên con số 1.74 triệu M2. Ở thành phố HCM, có thêm 169,000 M2 và tổng diện tích cho thuê là 1.66 triệu M2.
• Tuy nhiên câu chuyện hấp thụ thì hoàn toàn khác giữa hai thành phố. Nửa đầu năm 2023 cả hai TP đều tăng trưởng âm, tuy nhiên nửa cuối năm 2023 ở Hà Nội hấp thụ khoảng 20,000 M2 còn ở Tp Hồ Chí Minh là 70,000 M2
• Mục đích chính của khách thuê văn phòng chủ yếu là di dời, chiếm 30%, thuê mới dưới 20% và mở rộng khoảng 20%.
• Các ngành nghề có nhu cầu cao gồm có, tài chính ngân hàng bảo hiểm, công nghệ thông tin, sản xuất, chăm sóc sức khỏe, bán lẻ...

Báo cáo đặc biệt nhấn mạnh năm 2023 có sự tăng trưởng vượt bậc của các công ty thuê mặt sàn làm không gian văn phòng linh hoạt (văn phòng ảo, co-working space, share office). Những tên tuổi lớn trong lĩnh vực này đã có mặt ở Việt Nam là Wework, Regus, Smartwork, TEC, FastFive, JustCo... trong đó Regus đã có 11 trung tâm tại Việt Nam với tỉ lệ lấp đầy lên đến 85%, TEC có 3 trung tâm với tỉ lệ lấp đầy khoảng 90%

Tại TP Hồ Chí Minh, cụm văn phòng Thủ Thiêm phía bên kia bờ sông đang phát triển mạnh và cạnh tranh với khu vực trung tâm thành phố nhờ giá thuê hợp lý. Tại trung tâm giá thuê mặt bằng hạng A khoảng 51 USD/m2 thì ở Thủ thiêm khoảng 45 USD/m2. Khu vực thủ thiêm đang có 82,000 M2 mặt bằng hạng A và dự kiến nguồn cung tới 2030 sẽ tăng lên 280,000 M2 với lợi thế là 100% các tòa nhà đều đạt chứng chỉ xanh. Tuy nhiên tỉ lệ trống ở Thủ Thiêm đang là 42% so với 16.8% ở khu vực trung tâm.

Đánh giá về triển vọng thị trường văn phòng cho thuê báo cáo cho thấy

• Ở Hà nội, giá thuê mặt bằng hạng A sẽ giảm ở nửa đầu năm 2024 và tăng trưởng cuối năm 2024 và tiếp tục tăng đến 2025, 2026 lên khoảng 2-4% đối với mặt bằng hạng A và gần 1% đối với mặt bằng hạng B
• Ở Tp Hồ Chí Minh, mặt bằng hạng A tăng trưởng đều hơn lên mức 2% đối với mặt bằng hạng A vào năm 2026 và tăng trưởng mạnh ở phân khúc hạng B lên mức 3%
• Tỉ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B ở Hà Nội xấp xỉ nhau ở mức 16-18% riêng đối với khu vực trung tâm ở mức 12-15%
• Tỉ lệ trống văn phòng hạng A ở Tp HCM khoảng 20% hạng B khoảng 10% trong khi đó ở khu vực lõi là 18%

Triển vọng thị trường bất động sản bán lẻ

So với bất động sản khu công nghiệp và bất động sản văn phòng thì mảng bất động sản cho thuê mặt bằng bán lẻ tỏ ra sôi động hơn với sự khai trương của một trung tâm thương mại Lotte Mall Westlake vào tháng 9/2023. Tính đến cuối năm 2023 nguồn cung phân khúc này tại thị trường Hà Nội là gần 1,2 triệu M2 và ở TP HCM là 1,1 triệu M2. Giá thuê cũng tăng cao do sự có mặt của nhiều thương hiệu tiêu dùng xa xỉ, lần lượt tăng 6% ở TP HCM và 13% ở HN lên khoảng 150 đến gần 250 USD/m2/tháng ở vùng lõi. Còn ở khu vực ngoại vi giá thuê cũng tăng từ 12 đến 28% do khan hiếm nguồn cung mới.

Tại hai thành phố, sức hấp thụ cũng khác nhau: Tại thành phố HCM đến năm 2023 sức hấp thụ khoảng 20 ngàn M2 và tỷ lệ trống 10%, còn ở Hà Nội hấp thụ hết xấp sỉ 100 ngàn M2 và tỷ lệ trống còn 12%.

Có được sự tăng trưởng trên nhờ sự bứt phá của ngành bán lẻ, tốc độ tăng trưởng doanh thu ngành bán lẻ của Việt Nam đạt 9.6% vào quý IV năm 2023, tuy nhiên vẫn giảm 16% so với cùng kỳ năm 2022. Người Việt Nam nhìn chung có tâm lý lạc quan hơn so với các quốc qua khác trong khu vực. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều người tiêu dùng thấy quan ngại về tình hình kinh tế. 3 trong 4 người tiêu dùng Việt Nam dự đoán sẽ có suy thoái kinh tế trong 6 đến 12 tháng tới, tăng 19% so với năm ngoái.

CBRE cũng dự báo nguồn cung cho các năm 2024, 2025 như sau:

• Hà nội, khu vực trung tâm dự kiến thêm 6 ngàn M2 và khu vực ngoại vi dự kiến tăng 138 ngàn M2
• Tp HCM, khu vực trung tâm dự kiến không có tăng trưởng, còn ngoại vi tăng thêm khoảng 76 ngàn M2

Dự trên các dữ liệu phân tích CBRE cho rằng trong 3 năm tiếp theo

• Giá thuê tại Hà nội sẽ tăng 15% đạt mức xấp xỉ 200 USD/m2/tháng tại vùng lõi và tăng 3% đạt mức 30 USD/m2/tháng khu vực ngoại vi
• Giá thuê tại Tp HCM sẽ tăng 23% đạt mức 250 USD/m2/tháng ở vùng lõi và tăng 5% lên mức 50 USD/m2/tháng ở vùng ngoại ô
• Tỷ lệ trống ở trung tâm Hà Nội khoảng 2% và ở ngoại vi là 8%
• Tỷ lệ trống ở trung tâm Tp HCM cũng tương đương Hà Nội

Triển vọng thị trường chung cư và nhà ở cho cá nhân

Năm 2023, thị trường bất động sản đón nhận một số tín hiệu khả quan, đó là gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ cho nhà ở thu nhập thấp, nghị định 08 tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp và nghị định số 10 gỡ khó phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên do nguồn cung rất hạn chế (thấp nhất trong vòng 10 năm) nên giá bất động sản nhà ở nói chung và căn hộ chung cư bị đẩy lên quá cao, dẫn đến thị trường chỉ hấp thụ 50% số căn mở bán mới. Năm 2023, nguồn cung chung cư giảm 33% ở Hà Nội và 54% ở Tp Hồ Chí Minh, chỉ có khoảng 10,000 căn ở Hà Nội và 8,000 căn ở TP Hồ Chí Minh ra hàng. Phân khúc nhà sở hữu riêng cũng giảm 84% ở Hà Nội và 98% ở Tp Hồ Chí Minh, chỉ có 2,587 căn ở Hà Nội và vỏn vẹn 29 Căn ở Tp HCM.

Nửa cuối năm ghi nhận sự cải thiện hơn

• Tp HCM chung cư bán được 4,930 căn, nhà thấp tầng bán được 46 căn
• Hà nội chung cư bán được 7,001 căn, nhà thấp tầng bán được 1,791 căn

Giá bán chung cư neo ở mức cao

• Giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội khoảng 53 triệu/m2
• Giá sơ cấp chung cư tại Tp HCM khoảng 61 triệu/m2
• Giá sơ cấp bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội khoảng 184 triệu/m2
• Giá sơ cấp bất động sản gắn liền với đất tại Tp Hồ Chí Minh khoảng 259 triệu/m2

Tuy vậy giá bất động sản ở thị trường thứ cấp lại đang có xu hướng giảm. Điều này là do người mua nhà có nhu cầu thực để ở không cao mà giá nhà lại đang ở mức vượt quá khả năng chi trả.


Các bạn quan tâm đến báo cáo này của CBRE có thể xem chi tiết tại đây.